Nuevos Paradigmas en la Valuación de Inmuebles

Un paradigma es una regla que seguimos, pero que no es obligatorio seguirla, es decir puede haber otras maneras de lograr los objetivos y no solo las que hemos venido usando.

La pandemia ha cambiado nuestros paradigmas, por ejemplo, creíamos que no podíamos trabajar desde casa, muchos decían que los mexicanos no estábamos preparados para ello y ahora la mayor parte de los ejecutivos trabajan así; u otro ejemplo son los espacios públicos cerrados que fueron diseñados para dar confort a los usuarios, hoy en día como efecto de la pandemia, todos buscamos más espacios abiertos que cerrados; o que requerimos de una oficina lujosa para recibir a nuestros clientes, hoy en día la mayor parte de las oficinas están subutilizadas y las visitas a clientes se han reducido drásticamente, migrando a los medios digitales para reuniones; otro de nuestros paradigmas era que teníamos que asistir a un centro comercial para adquirir nuestros productos, la mayor parte de nosotros ha cambiado al comercio digital y los centros comerciales se observan más vacíos; teníamos que viajar para tener una reunión de negocios, esto ha cambiado por el uso de plataformas digitales y se han reducido los números de viajes en avión y otros medios; también se ha reducido el uso de transporte público y ha migrado al uso de vehículos individuales; tenemos que asistir a un restaurante para disfrutar de nuestros alimentos, ahora la mayoría hacemos pedidos a través de nuestras plataformas digitales y consumimos nuestros alimentos de los restaurantes que nos gustan en nuestra casa.

Sin duda nuestros hábitos han sido modificados y se están definiendo nuevos paradigmas en nuestras actividades cotidianas, en este punto es inevitable preguntarnos si este cambio de hábitos o paradigmas, modifica el valor inmobiliario de las propiedades.  Para responder a esta pregunta, tendríamos que analizar cómo se ven impactadas las metodologías utilizadas para la estimación de valores de inmuebles, por el cambio de paradigmas como resultado de la pandemia.  Vale la pena señalar que los métodos de valuación inmobiliaria, en todos los casos buscan medir diferentes parámetros que nos permitan por inferencia respecto de nuestro análisis realizado, concluir el valor apropiado para un inmueble en lo específico, es decir analizamos parámetros internos y externos al inmueble valuado, para inferir el valor del inmueble en lo específico.

Una regla en la valuación dice que para tomar en cuenta algún parámetro dentro de nuestro análisis de valor, este debe permanecer a lo largo del tiempo o por lo menos permanecer por cierto tiempo o el tiempo suficiente, que afecte el valor inmobiliario de una propiedad. Por ejemplo, durante la pandemia de influenza H1N1, que duró aproximadamente unos 3 meses, esto no generó un impacto que permaneciera en el tiempo, ni en nuestros hábitos, ni llegó a modificar el valor inmobiliario de las propiedades.  Aquí sin duda nos surge la duda si los cambios generados  en nuestros hábitos o paradigmas, ocasionados por la pandemia del virus SARS-Cov2, son permanentes o cuando menos tienen la suficiente permanencia para generar un impacto en el valor de los inmuebles.

En este momento llevamos en México viviendo la pandemia por SARS-Cov2 desde el mes de marzo de 2020, es decir a noviembre del 2021, llevamos cerca de 20 meses viviendo los efectos de la pandemia y pareciera que muchos de los cambios de paradigmas que hemos sufrido, permanecerán a lo largo del tiempo, muchos de ellos quizás de manera permanente y muchos otros se irán modificando para regresar a nuestros anteriores hábitos, pero no de manera inmediata, sino de manera paulatina a lo largo del tiempo.

La única manera que tenemos para entender si estos cambios serán permanentes o no, es voltear a la historia y mirar las diferentes crisis que han ocurrido en la humanidad y podemos observar que estas crisis han ocurrido constantemente desde los inicios de la humanidad hasta nuestros días y todo indica que seguirán ocurriendo en el futuro, es decir estas crisis son una constante en la historia de la humanidad y abarcan distintos ámbitos en los que se desarrolla la humanidad, es decir hay crisis, económicas, de modificación de los mercados, pandemias, guerras, ecológicas y todas estas crisis de alguna manera cada vez que ocurren, modifican las reglas de ese momento para generar una estructura de nuevos hábitos o nuevos paradigmas. Viendo la duración de estas crisis en la historia, si bien tienen una tendencia a ser cada vez más cortas, podemos observar que cuando ocurren y son profundas, cuando menos nos lleva de 4 a 7 años, para regresar a algo similar al statu quo anterior antes del inicio de la crisis, señalando que nunca se regresa a algo igual, sino a algo similar, porque muchos de los cambios que provocan estas crisis permanecen a lo largo del tiempo, hasta que vuelvan a ser modificados por alguna nueva crisis. 

Lo anterior nos llevaría a estimar que en este momento, que llevamos en México 20 meses de pandemia, cuando menos nos llevará otros 30 meses regresar a algo similar a lo que era nuestra vida previa a la pandemia  y considerando que habrá cambios que permanecerán una vez que regresemos a algo similar al statu quo anterior.  Con esto podríamos concluir que efectivamente los cambios de paradigmas que se han gestado a lo largo de la pandemia, tendrán una duración lo suficientemente largo, para afectar el valor de los bienes inmuebles, además de que tendríamos que tomar en cuenta los cambios que serán permanentes y que definirán una nueva realidad.

Hemos hablado de los cambios de paradigmas en nuestra conducta, ahora veamos como esos cambios de paradigmas afectan a los inmuebles que normalmente conocíamos de manera previa a la pandemia y sobretodo como se ven afectados por esos cambios, las leyes de la oferta y la demanda y el efecto que estos generan el precio o valor inmobiliario.  Solo para recordar que la ley de la oferta con relación al precio es inversamente proporcional, es decir a mayor oferta menor precio o la ley de la demanda con relación al precio que es directamente proporcional, es decir a mayor demanda mayor precio.

Oficinas

El mercado inmobiliario de oficinas ha sido uno de los más afectados por los efectos de la pandemia. La mayor parte de las oficinas han sido subutilizadas o incluso no utilizadas, desde que comenzó el confinamiento por la pandemia, lo que ha ocasionado que los espacios de oficinas sean reducidos o incluso eliminados de manera permanente.  Esto ha generado una sobre oferta de espacios de oficinas inmobiliarios, ocasionando una consecuente reducción del precio.  Esta reducción del precio se ve por la reducción del importe de las rentas del mercado de oficinas, meses de gracia para no pagar la renta, o mayores plazos para lograr la ocupación de un edificio nuevo de oficinas. 

Todo indica que este efecto no se recuperará rápidamente, por el cambio de cultura paralelo a la pandemia relacionado a la cultura del trabajo en casa y ahora se buscan espacios de uso compartido donde se pueda realizar trabajo colaborativo, pero en condiciones de mayores espacios libres, para conservar la sana distancia.

Sin duda, el mercado de espacios de oficinas, será uno de los más afectados y la recuperación será lenta con un efecto permanente en el cambio del valor inmobiliario.

Comercios

Otro de los mercados más afectados es sin duda el comercial.  El mes pasado me pidieron valuar un local comercial en un centro comercial tradicional. Ese tipo de centros comerciales a los que normalmente acudíamos  con locales interiores dentro de un centro comercial, mi sorpresa fue observar que más de la mitad de los locales comerciales del centro comercial se encontraban en renta o venta y vacíos, además de que había poco flujo de personas en el centro comercial (casi nulo), raro ya que hice mi visita en un día sábado a la una de la tarde, típico horario donde previo a la pandemia este tipo de centros comerciales tenía un flujo alto de personas. 

Por otro lado en contraposición, he tenido la oportunidad de visitar recientemente centros comerciales de última generación, es decir, me refiero al tipo de centros comerciales abiertos, que privilegian los espacios donde la gente puede caminar y tener una experiencia de distracción mientras realiza sus compras o come en alguno de los restaurantes en donde se privilegian mayormente terrazas abiertas.  Este tipo de centros comerciales tienen un flujo de personas bastante importante y creciente, por lo que pareciera que este tipo de inmuebles no se verá afectado al menos de manera permanente por los cambios de paradigmas ocasionados por la pandemia.

Podríamos concluir que en términos generales, que el valor inmobiliario se verá afectado a la baja en aquellos centros comerciales antiguos en donde predominan los espacios interiores; expresándolo en términos del lenguaje de la valuación, diríamos que este tipo de inmuebles tienen hoy en día una alta obsolescencia funcional, que disminuye de manera importante el valor de los inmuebles en cuestión y de manera opuesta aquellos inmuebles comerciales en donde predominan los espacios exteriores, tendrán una alta demanda y su valor o precio inmobiliario aumentará y pareciera que permanecerá a lo largo del tiempo.  Quizás esto genere una reconversión de los antiguos centros comerciales, pero con la consecuente inversión necesaria para lograr una reconversión exitosa.

Industrial

El mercado industrial al igual que el mercado de comercio, hemos encontrado una dicotomía, por un lado existe un mercado inmobiliario industrial que se vio afectado por la demanda de los productos que se fabricaban al cambiar los hábitos de consumo durante la pandemia y esto provocó que muchas empresas sobretodo de la industria media y ligera perdieran viabilidad o simplemente no resistieron el estar cerrados varios meses a causa de la pandemia y se han visto forzados a rematar sus activos, maquinaria y equipo; en el caso de inmuebles rentados han quedado desocupados y en el caso de inmuebles propios se han visto forzados también a rematar o entregar a los acreedores los inmuebles como medio de pago.  En Hilco Global México, justamente nos especializamos en la monetización de activos emproblemados y primordialmente enfocados al mercado industrial y hemos notado un aumento en la monetización de activos industriales, incluyendo maquinaria y equipo e inmuebles, nosotros somos una solución ideal para convertir en líquido este tipo de activos. Esta sobreoferta en este sector ha generado una disminución del valor inmobiliario o precio.

En el caso de la industria pesada o asociada a cadenas logísticas, se ha generado un efecto contrario, la demanda ha aumentado a consecuencia de la pandemia debido al crecimiento del comercio electrónico, lo que ha implicado retos logísticos muy importantes para las cadenas asociadas a la entrega de productos y una demanda de inmuebles que faciliten este proceso, patios de maniobras o bodegas de almacenaje tipos centros de distribución, así como de bodegas para entrega de última milla en las zonas de alta demanda.  Es decir, en este caso se tiene una alta demanda, con un creciente aumento del valor inmobiliario o del precio de los inmuebles asociados a esta cadena logística de valor. La industria pesada, ha permanecido más o menos estable a lo largo del tiempo de la pandemia.

Habitacional

El mercado habitacional es muy variado por el tipo de estrato social y características propias de los inmuebles, por un lado tenemos enfrente, las tasas más bajas de financiamiento a través de créditos hipotecarios, pero paradójicamente el desempleo o el empleo permanente está en uno de sus puntos más altos históricos. Es decir, existe la posibilidad de adquirir una hipoteca accesible, pero no se cuenta con un empleo permanente que permita pagarla; por lo tanto el efecto es mixto dependiendo de la liquidez y posibilidad de adquirir propiedades.  Se ve como un mercado de altibajos con mucha incertidumbre y que tardará en estabilizarse, ya sea hacia la alza o hacia la baja.

Ahora me gustaría comentar, el cómo se aplican las técnicas de valuación, para medir los parámetros adecuados en cada caso, que nos permitan hacer una estimación justa del valor de un inmueble dependiendo como se ha visto afectada su oferta o demanda, por el cambio de los paradigmas inmobiliarios, que se ven reflejados en el aumento o disminución del valor de mercado de las propiedades.

En la valuación de inmuebles se utilizan esencialmente 3 métodos de valuación, el enfoque de costos, el enfoque de mercado y el enfoque de rentas o ingresos.  A través de cada uno de estos métodos de valuación, podemos medir distintos parámetros que nos permiten formar una opinión sobre el valor de un inmueble.

El enfoque de costos o físico como muchos lo denominan, consiste en estimar el Valor de Reposición Nuevo de una propiedad y demeritarlo por factores relativos a la edad o estado de conservación de la propiedad, y su demérito por obsolescencia funcional y obsolescencia económica.  En muchas ocasiones diversos valuadores han cuestionado el demérito por obsolescencia funcional u obsolescencia económica en el caso de inmuebles, más comúnmente aplicado a la valuación de maquinaria y equipo, diciendo que este tipo de demérito no es aplicable a la valuación de inmuebles. Brevemente explico el concepto de obsolescencia funcional y obsolescencia económica y cómo repercute sobre el valor de los bienes inmobiliarios.  La obsolescencia funcional debe entenderse como aquella pérdida de valor ocasionada por causas internas a la propiedad, ya nos referimos a ella cuando hablamos de los centros comerciales interiores versus los centros comerciales exteriores que ahora tienen una mayor demanda, es decir ese demérito en el valor de la propiedad ocasionado por las características propias del inmueble debe entenderse como obsolescencia funcional.  La obsolescencia económica debe entenderse como la pérdida del valor de una propiedad, ocasionada por factores externos a la propiedad, por ejemplo, podríamos decir que todos los cambios en los paradigmas de los inmuebles ocasionados por la pandemia (factor externo a la propiedad), son un tipo de obsolescencia económica.

Como mencionamos en el párrafo anterior, la obsolescencia tanto funcional como económica, definitivamente influyen en el valor de cualquier propiedad y los bienes inmuebles no son la excepción; sin embargo, existe una gran dificultad técnica y de medición, para poder cuantificar numéricamente el impacto de estas obsolescencias en el valor de los inmuebles (por esta razón, quizás muchos valuadores, prefieran decir que no es aplicable, sin embargo sabemos, que están ahí presentes dentro del valor de los inmuebles estas obsolescencias). La única manera de poder cuantificar es haciendo comparativos de mercados, comparando inmuebles con ciertas características con respecto a inmuebles de otras características y tratar de cuantificar esas diferencias por inferencia y atribuírselo a la obsolescencia.

El enfoque de costos no es el mejor para medir el valor de las propiedades inmobiliarias en tiempos de crisis, dada la dificultad para poder medir de manera precisa la cuantificación monetaria de las obsolescencias tanto funcional como económica, lo anterior no descarta que este enfoque pueda ser utilizado para otros usos, como por ejemplo para calcular el valor de las propiedades inmobiliarias para efectos de aseguramiento.

El enfoque de ingresos o de rentas consiste en conocer el importe de la renta que se paga anualmente por un inmueble y dado que se considera un ingreso por rentas a perpetuidad (un número infinito de periodos), ese ingreso es dividido entre una tasa de descuento para obtener el valor de mercado del inmueble, es decir se conoce el valor de mercado de un inmueble a través de conocer el valor presente de los beneficios futuros que serán recibidos.

Este si puede ser un buen enfoque para medir el valor de un inmueble en tiempos de crisis, ya que los valores de las rentas rápidamente se ven ajustados a la baja, ante una situación de sobre oferta. La dificultad de la aplicación del método, consiste en la estimación de la tasa de descuento apropiada, ya que por un lado las tasas libres de riesgo se ven reducidas con la finalidad de incentivar el desarrollo económico, pero en contra parte la volatilidad del mercado, es decir la incertidumbre que se genera en tiempos de crisis tiende a generar tasas más altas, para reflejar condiciones de riesgo o incertidumbre que reflejen las condiciones actuales del mercado.

El efecto en el cálculo de valores a través de este enfoque en tiempos de crisis, es inmediato al ajustar el numerador con importes más bajos generados por la sobre oferta y una tasa más alta en el denominador para reflejar las condiciones de riesgo o incertidumbre, es decir al dividir un número más chico como el importe de la renta ajustado, entre una tasa más grande el valor estimado de mercado, resultara más bajo en comparación al valor previo a la crisis.  Por lo tanto, podemos concluir que este enfoque si es apropiado para medir el valor de un inmueble en tiempos de crisis.

El enfoque de mercado, lo he dejado hasta el final, porque personalmente creo que es el mejor método o enfoque para calcular el valor de una propiedad en tiempos de crisis.  El método o enfoque de mercado consiste en buscar en el mercado referencias de cierre u ofertas similares al bien que estamos valuando (sujeto) y a través de un proceso de homologación, es decir comparar las características de los inmuebles de las ofertas versus las características del inmueble sujeto, realizando ajustes positivos o negativos derivados de dicha comparación para obtener un ajuste final, que refleje por inferencia al sujeto el valor estimado de mercado.

Algunas características del enfoque de mercado es que es relativamente sencillo obtener ofertas de bienes comparables o con características similares al sujeto, lo que permite llevar a cabo de manera sencilla el proceso de homologación.  En México una complejidad adicional es que rara vez se conocen los precios de venta o de cierre de las propiedades inmobiliarias, por lo que los valuadores tienden a trabajar con ofertas y no con precios de cierre, lo que puede generar una diferencia entre el valor real de cierre, en referencia a la oferta de la que se obtuvo la información, sobre todo cuando los descuentos derivados de un proceso de negociación respecto de la oferta inicial tienden a ser más grandes en un entorno de crisis.  Ante esta situación se vuelve fundamental el invertir en plataformas que de manera profesional recolecten datos del mercado y las vacíen en bases de datos funcionales que puedan ser explotadas, para contar con información fidedigna, que nos permita llevar a cabo un mejor proceso de homologación y en consecuencia obtener un mejor resultado sobre el valor de mercado de un inmueble.

Una de las grandes características del enfoque de mercado, es que el enfoque de mercado mide de manera directa todo tipo de obsolescencias, tanto funcionales como económicas, que es la gran debilidad en contraposición del enfoque de costos.

Una vez que hemos entendido los parámetros que mide cada uno de los enfoques de valuación, podemos concluir algunas características que se vuelven sustanciales para poder estimar de manera confiable el valor de un inmueble en tiempos de cambios de paradigmas o de crisis:

  1. Identificar las características propias del inmueble a valuar e identificar si estas características le dan o le quitan valor, ante el nuevo paradigma del mercado.  Como ejemplo, locales comerciales interiores versus locales comerciales exteriores.
  2. Identificar el tipo de mercado en el cual se encuentra inmerso el inmueble sujeto de valuación, para entender si está en un mercado creciente o decreciente o si está en un mercado volátil con altibajos ocasionados por la incertidumbre.
  3. Valorar el impacto de la duración de la crisis, es decir, si el cambio en los paradigmas será por un tiempo reducido y regresará a lo que era antes o entender si será un impacto permanente que afectará de manera definitiva el valor de los inmuebles en estudio.  Cualquier impacto temporal deberá ser desestimado y solo se deberán tomar en cuenta aquellos cambios permanentes o que tengan un periodo de duración relevante.
  4. Elegir el o los métodos de valuación para analizar el valor que nos permitan concluir con la mejor opinión de valor o valor justo.  Por ejemplo en mercados donde predominan los inmuebles en renta, el mejor método será el de ingresos en comparación a cualquiera de los otros dos métodos.
  5. Considerar siempre el mayor y mejor uso de una propiedad, es decir basado en las características propias del inmueble y del mercado geográfico en el que se encuentre una propiedad, identificar el tipo de mercado en el que se maximice el valor de ese inmueble.   También es relevante considerar si con una inversión se puede llevar a cabo una reconversión de la propiedad que maximice el valor del inmueble.  En ocasiones con una inversión relativamente menor, se puede reconvertir el inmueble para lograr un valor más alto que el erogado por la reconversión.  En términos del lenguaje de los valuadores también le llamamos costo de remediación o de cura, y esencialmente esta inversión eliminaría o mejoraría el demérito por obsolescencia funcional.

Para concluir, terminaría con dos frases, la primera del filósofo griego Heráclito “lo único constante es el cambio” y por otro lado otra frase del gran escritor de ciencia ficción Isaac Asimov “es el cambio, el cambio continuo, el cambio inevitable, el factor dominante de la sociedad actual”. 

Con esto podemos concluir que el cambio es inevitable y que pueden ser múltiples los factores que originen dicho cambio, lo cual definirá nuevos paradigmas una y otra vez y la humanidad seguramente se adaptará una y otra vez a las nuevas realidades que nos depare el destino y todo se ajustará una vez más para sobrevivir en esa nueva realidad, como se ha hecho desde el inicio de los tiempos hasta nuestros días.